张婷：2024-2030年个人财富和全球资产配置（含精彩视频）
结合人民币对于国际汇货币的走势，在这两年非常能够直观地感觉到人民币对于美金是贬值的。我们观察蓝色这条线，可以看到，在过去大约20至30年中，蓝色的线处于较低的位置，目前为77.2，因此在20至30年的时间尺度上，它是处于较低的水平。然而，更重要的是黑色这条线，它代表人民币相对于一篮子货币的情况，包括美元、欧元、英镑及其他一些新兴货币。实际上，人民币相对于这些货币处于较高的位置。这意味着人民币是否存在升值的基础？我认为还是比较困难的，因为即便是人民币对美元处于这样低的位置时，我们最近看到的出口数据仍然非常差。如果人民币进一步升值，对出口将产生一定的负面影响。因此，从外贸的角度来看，人民币目前并没有一个强烈的升值基础。
接下来讨论三驾马车。三驾马车里面刚刚谈到的是出口，另外就是消费，还有是投资。在这个里面可能比较影响大的一个板块就是房地产，因为房地产既是投资又是消费，在过去的几年大家也深刻的感受到，房地产其实是处于一个被非常严格控制的一个产业。调控措施从最初的地产债投资开始，尤其是针对民企的三道红线政策，对民企的资金进行调控。此后逐步扩展到限购限贷，以及土地政策的改革和政府对房地产行业的全面管控，这些措施对房地产业产生了深远的影响。无论是一级市场还是二级市场的成交量，处于一个往下走的态势。大家都能明显感受到，目前还没有迹象显示会有反弹的趋势。像我们做地产债投资的时候，第一个应该是华夏幸福开始倒的，再到后面一家接一家恒大、融创、碧桂园、旭辉荣幸这一些以前还是非常好的一些地产公司。大家在做投资的时候，很多时候还是抱有一丝希望，觉得还是能够回来。但是确实到了现在为止，大家可能再也没有希望了，认为房地产行业真的是不知道什么时候能回来。我觉得大家也可以思考一下，对于房地产开发商它的资金来源是非常重要的，为什么？因为只有当开发商他有了资金，他才能够去拍地，才能够再去做投资，才能把上下游带动起来。比如说上游的家电、材料各方面。并且在中国对于普通老百姓来说房地产就是投资，如果你投了房子，这个房子涨的话，你才会想要再去消费。所以房地产确实对于我们民众来说是一个非常重要的产业。
我们看到在2024年一季度整个房地产的融资，相较于2023年一季度，是一个非常大的一个跌幅。在这么低的一个融资的环境下，在国内贷款主要是银行对于房地产的贷款只有19%.而这19%里面大部分是给国企的，房地产开发商民企基本上是拿不到的，自筹的资金大概有30%，还有一些定金和预付款29%，还有一些这种老板个人的这种抵押贷款占到14%，所以可以说现在这样的环境对于房地产来说是非常不友好的。
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